Comment apporter ses biens personnels à une SCI ? Avantages ? Inconvénients ?

Par Vincent Clairmont

Le rendez-vous patrimonial du Courrier quitte cette semaine l'actualité pour la boîte à outils. La SCI — société civile immobilière — est le montage le plus vendu de France, et le plus mal compris. Ce qui suit détaille la mécanique de l'apport d'un bien personnel, son coût réel d'entrée, ce qu'on y gagne, ce qu'on y perd, et les pièges qui déclenchent un contrôle.

Trois chiffres pour cadrer le sujet. Un apport pur et simple d'immeuble à une SCI soumise à l'impôt sur le revenu coûte environ 1 à 1,5 % de la valeur du bien en frais notariés — contre 7 à 8 % pour une vente classique dans l'ancien. Le même apport à une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés déclenche un droit d'enregistrement de 5 %. Et chaque parent peut ensuite donner 100 000 euros de parts par enfant tous les quinze ans sans droits de donation. Entre ces trois chiffres se joue l'essentiel de la décision. Je reprends la mécanique dans l'ordre.

1. Ce qu'est un apport en nature — et ce qu'il n'est pas

Apporter un bien personnel à une SCI, c'est en transférer la propriété à la société en échange de parts sociales. Vous ne vendez pas : vous ne recevez pas d'argent, vous recevez des titres. Juridiquement, le bien ne vous appartient plus — il appartient à la SCI, dont vous détenez des parts. L'opération exige un acte notarié et une publicité foncière, quelle que soit la SCI. Deux variantes : l'apport pur et simple (le bien contre des parts, rien d'autre) et l'apport à titre onéreux — le cas typique étant le bien encore grevé d'un emprunt que la SCI reprend à sa charge. La distinction n'est pas cosmétique : la fraction reprise en dette est traitée fiscalement comme une vente, avec les droits de mutation qui vont avec. Elle exige au surplus l'accord de la banque, qui n'est jamais acquis d'avance.

2. Le coût d'entrée : l'impôt de plus-value se paie le jour de l'apport

C'est le point que les vendeurs de SCI omettent le plus volontiers. Fiscalement, l'apport est assimilé à une cession : si votre bien a pris de la valeur depuis