L'avantage Pinel, dérivé de la loi Pinel, est un dispositif d'optimisation fiscale par l'investissement immobilier. Une campagne de publireportage vous pousse à mettre de l'argent dans ces dispositifs, qui sont systématiquement ruineux pour les épargnants. Les banques font désormais attention à vous mettre en garde partiellement contre ces propositions alléchantes sur le papier, mais conçues pour vous ruiner. Vous mettre en garde partiellement... car elles évitent toujours de vous dire toute la vérité, surtout quand il s'agit de l'argent dont elles se gorgent sur votre dos dans ce type d'opération. Une exemple de cette mésinformation proche de la désinformation est donné par le Crédit Agricole.
C’est la saison du Pinel ! Comme les avantages fiscaux liés à ce dispositif diminuent au 1er janvier 2023, les marchands de soupe vous poussent à effectuer vos investissements sous le régime actuel, plus favorable, le plus tôt possible.
Mais attention… non seulement les conseillers en patrimoine ont tendance à vous mentir éhontément, mais les banquiers eux-mêmes préfèrent, derrière l’apparence d’un conseil objectif, dissimuler l’argent qu’ils vous extorquent dans ce type d’opération. Je vous en donne un exemple aujourd’hui.
Comprendre le Pinel
Le dispositif Pinel est le énième successeur du dispositif Robien. Ces montages légaux visent à échanger un allègement d’impôts contre un investissement locatif plus ou moins ciblé. La mécanique entretient depuis de nombreuses années un cycle haussier sur les logements neufs.
Dans le cas du Pinel, les propriétaires peuvent déduire 2% du prix du logement pendant 6 ans, dans la limite d’un investissement de 300.000€.
Cet avantage fiscal sera réduit à partir de 2023, sauf pour les investissements écologiques.
Les promoteurs se ruent donc pour vous encourager à acheter avant que les conditions ne se durcissent. Les conseillers en patrimoine qui vous poussent à casser votre tire-lire oublient bien entendu de vous souffler à l’oreille les « petits accros » qui compromettent les plans de rentabilité qu’ils vous mettent sous les yeux : vacances plausibles des logements, dévalorisation rapide du bien, qui explique que le prix de vente de l’appartement perde parfois 30 à 40% dès sa livraison.
Dans tous ces montages, des coûts vous sont systématiquement cachés : si vous demandez à un gestionnaire de biens d’encaisser les loyers à votre place, vous perdez de 25% à 35% des recettes. Les impôts sont d’un montant variable et plombent immanquablement la rentabilité. Puis viennent les augmentations de charge, parce que la livraison de l’ensemble est défectueuse : vices de construction, malfaçons diverses, dégradations inattendues, qu’il faut colmater à grands frais de chantiers en urgence.
Bref, ces programmes d’investissement Pinel se révèlent rapidement des gouffres financiers très loin des beaux calculs de rentabilité présentés pour vous faire acheter.
Ce que les banques ne vous disent pas
Les risques que nous évoquons ci-dessus, nous les avons déjà détaillés dans un papier de mise en garde qui a suscité de nombreuses réactions (notamment des rappels par nos lecteurs des nombreuses escroqueries subies par des épargnants dans ces investissements). Le phénomène est si redoutable que certaines banques font aujourd’hui mine de vous mettre en garde contre des investissements trop impulsifs.
C’est par exemple le cas du Crédit Agricole qui, malaisément, publie sur son site des mises en garde contre les investissements Pinel en indiquant toutefois qu’elles n’engagent pas sa responsabilité. On y lira des remarques sybillines comme :
D’un côté, investir en loi Pinel vous permet de vous constituer un patrimoine grâce au recours au crédit et de vous préparer, à terme, des compléments de revenus.
Autre atout, l’économie d’impôts réalisée, conjuguée aux loyers perçus, sont supposés couvrir une partie de vos mensualités de remboursement.
De l’autre, vous devez toujours compléter par un effort personnel de trésorerie, qui peut dangereusement augmenter en cas d’inoccupation de votre bien ou d’impayés.
À en croire ce mastodonte français de l’économie sociale et solidaire, le seul problème de l’investissement Pinel serait donc les vacances du logement qui mettraient la trésorerie de l’acquéreur en péril.
Comme nous l’avons indiqué il y a quelques semaines, le problème principal est en réalité très loin de se situer là. La difficulté est ailleurs, comme nous l’avions pointé l’an dernier.
Selon moi, le point majeur est la spéculation bancaire qui vise à vous prêter des sommes considérables sous le prétexte trompeur de vous permettre un effet de levier destiné à vous constituer un patrimoine. Dans la pratique, les biens Pinel sont vendus très au-dessus du prix du marché (très au-dessus signifiant parfois 50%). De façon déguisée, ces investissements servent donc essentiellement à vous faire payer les plus-values très confortables que les promoteurs immobiliers encaissent artificiellement grâce aux banques.
On reconnait ici les défauts de l’économie administrée et subventionnée par l’Etat sous le prétexte bien connu de favoriser l’accès des plus modestes au logement. Cette cause noble dissimule un montage financier choquant, qui consiste à encourager les promoteurs à vous proposer des programmes très chers avec la complicité des banques qui les financent (et prélèvent leur dîme au passage), en vous faisant croire que vous allez économiser beaucoup d’impôts de cette façon.
En réalité, il s’agit d’un miroir aux alouettes : l’économie d’impôts que vous réalisez est largement compensée par la surcote avec laquelle l’appartement vous est vendu.
Bien évidemment, les banques se gardent bien de vous mettre en garde contre ce mécanisme qui leur permettent de vous prêter avec intérêt de l’argent inutile (qui risque bien de vous mettre au bord de la ruine pendant qu’il enrichit le promoteur et le banquier). Nous vous déconseillons fortement de vous laisser tenter par ces propositions alléchantes sur le papier, et qui se font à votre détriment.
Si vous-mêmes avez été victimes de ce genre d’agissements, n’hésitez pas à nous le faire savoir. Contactez-nous sur le fil Telegram (public et gratuit) de Rester libre ! ou demandez-moi, en commentaire, de prendre contact avec vous. J’envisage la création d’une association de victimes des banques.
