Comme tout investissement, l'achat d'un bien immobilier éligible à la loi Pinel comporte certains risques. Outre les méthodes commerciales qui peuvent paraître agressives, il faut aussi faire attention à différents paramètres afin de faire un bon achat. Il faut bien sur faire attention à la zone dans laquelle vous achetez, mais pas seulement. Le risque le plus important est de ne pas réussir à louer votre bien. Les loyers constituent en effet votre recette foncière première et vous permettent, en plus de vos réductions d'impôts, de faire fructifier votre investissement. Quels sont les pièges à éviter ?
Piège n°1 : la simulation commerciale
Le propre de la simulation est d’avoir une vision réaliste des différents flux de trésorerie afin de ne pas se lancer sur un bien qui ne vous correspond pas. Une simulation peut cacher beaucoup de paramètres. Il faut donc bien être vigilant sur ces paramètres afin de ne pas investir avec une vision trompeuse.
- Un loyer trop élevé : N’oubliez pas que pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, vous devez respecter un plafonnement des loyers. Par conséquent, vous devez comparer le loyer que vous voulez demander à ceux pratiqués sur le marché immobilier du quartier. À vous de voir s’il y a une possibilité d’adapter votre loyer pour le rendre plus compétitif.
- Une réévaluation immobilière trop élevée : Neuf, il est évident qu’il est plus chère que l’immobilier ancien. Donc, il vous faudra attendre avant de pouvoir revaloriser le bien Neuf. Le conseil est de demander une réévaluation immobilière à 0%.
- Une indexation des loyers trop forte : Dans un contrat de location immobilier, il est possible de pouvoir réévaluer les loyers chaque année. Pour autant, cette réévaluation est capée en terme de taux (Indice de Référence des Loyers). Vérifier ce paramètre, il n’est pas rare dans les pièges en Loi Pinel.
- Un taux de crédit trop bas : Il faut veiller à ce que le taux de crédit n’est pas en dehors des taux du marché.
Piège n°2 : Surpayer le Logement
Serez-vous capable de revendre votre bien au moins au prix d’achat ? Le prix d’un bien neuf est de fait, plus chère que l’ancien :
- Une règle importante du coup est de faire attention que le bien neuf ne soit pas surévalué par rapport à l’ancien.
- S’assurer que le promoteur ou le commercial vende le bien au même prix quel que soit sa destination (la « double grille »). Contactez le promoteur et demandez le prix du bien comme si vous deviez l’acheter en Résidence Principale.
Piège n°3 : Vos engagements de location sont lourds
Comme investisseur, vos engagements sont importants si souhaitez bénéficier de votre réduction d’impôts :
- Vous devez louer votre bien dans les 12 mois qui suivent la livraison de celui-ci.
- Votre engagement est de 6, 9 ou 12 ans.
- Vous ne pouvez pas louer à n’importe qui. En effet, il vous faut respecter des plafonds de ressources.
Piège n°4 : Acheter dans un “Immeuble spécial Pinel“
Bien souvent, les logements Pinel sont proches les uns des autres, voir se trouvent dans des immeubles entièrement consacrés à l’investissement locatif. Ils sont généralement achetés au même moment, loués sur les mêmes durées et revendus à la même période. Conséquence, les prix ont tendance à être tirés vers le bas.
Piège n°5 : Investir au mauvais endroit
C’est-à-dire, qu’il vous faut éviter :
- Une zone où l’offre de logements est supérieure à la demande.
- Un bien en zone C, qui n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018.
- Ne pas aller sur place constater par vous-même la situation géographique de votre investissement.
En effet, la localisation de votre bien doit attirer le locataire. Le centre de grandes villes ou une ville avec des projets urbains d’envergure, une proximité des transports, une démographie positive, un taux moyen de cadres dans la population, et enfin un nombre d’étudiants conséquents sont à privilégier. Vos locataires chercheront surtout un logement bien situé et pratique pour y vivre. Commerces, transports, mais aussi les écoles, crèches et universités font partie des structures les plus recherchées par les locataires.
Piège n°6 : Acheter sans pouvoir assumer un manque de locataires
Le dernier des pièges en loi Pinel est le fait de ne pouvoir assumer la charge financière du crédit dans le cas d’un manque de locataires ou autre. L’AMF recommande par défaut d’avoir une épargne de précaution allant de 3 mois à 6 mois de salaire. Notre conseil est d’avoir au moins 6 mois de loyers d’avance sur un compte.
Après avoir couvert tous ces risques, vous êtes prêt à profiter de votre investissement et votre défiscalisation en loi Pinel ! Une dernière remarque. Comme tout investissement défiscalisé, la part défiscalisation n’est que le cerise sur le gâteau. Si celui-ci n’est pas bon, laissez tomber la cerise.
