L'humeur de Veerle Daens : le bailleur, le PLU et les 9.316 communes

Depuis ce matin, la France impose un nouveau modèle de bail. Une ligne de ce modèle peut annuler votre contrat. Et personne — ni votre notaire, ni votre mairie, ni l'État qui l'a écrite — ne peut vous dire en trente secondes si elle vous concerne. Bonne rentrée locative.

Le décret du 6 juillet est entré en vigueur. Quatre articles. Il remplace les contrats types de 2015 et s'applique à tout bail conclu ou renouvelé à compter d'aujourd'hui. Parmi les mentions nouvelles, une seule mérite qu'on s'arrête : le cas échéant, le bail doit indiquer que le logement est grevé d'une servitude de résidence principale.

Mes amis du Pays-des-Cartésiens, arrêtons-nous sur le cas échéant.

Le cas échéant ? Le cas échéant. Quel cas ? Celui où la commune a inscrit la servitude dans son plan local d'urbanisme. Qui peut l'inscrire ? Neuf mille trois cent seize communes y ont droit — celles où les résidences secondaires dépassent 20 % du parc, ou qui relèvent de la taxe sur les logements vacants. Combien l'ont fait ? Biarritz, Bayonne, Anglet, Bidart, Boucau. Chamonix, sur la quasi-totalité de ses zones constructibles. Bonifacio, Porto-Vecchio, Santa Maria di Lota. Cancale. Oléron s'y prépare. Et les autres ? On ne sait pas. Où est la liste ? Il n'y a pas de liste.

Comment savoir, alors ? La réponse des professionnels tient en deux gestes : vérifier le PLU de la commune, demander au notaire. Autrement dit : allez lire le règlement d'urbanisme de votre village, ses zonages et ses annexes, pour savoir ce que vous devez écrire dans un contrat de deux feuillets.

Et la sanction ? Elle n'est pas dans le décret — le décret, lui, ne sanctionne rien. Elle est ailleurs, dans le code de l'urbanisme, à l'article L. 151-14-1 créé par la loi Le Meur du 19 novembre 2024 : la servitude doit être expressément mentionnée dans tout acte portant sur le logement qu'elle grève — promesse, vente, bail. À défaut, nullité de l'acte. Miljaardedju. On ne vous punit pas d'avoir mal loué : on efface le contrat.

Arrivée là, je dois vous signaler la plus belle pièce du dossier. Cette servitude ne pèse que sur les logements neufs, en zones urbaines et à urbaniser. Le bâti existant n'est pas concerné. Les meublés de tourisme déjà convertis non plus. Le dispositif inventé pour rendre des logements aux habitants permanents s'applique donc exclusivement aux logements qui n'existent pas encore. On ne récupère rien : on grève l'avenir. C'est une réforme adressée à des murs non bâtis.

Amis libertariens, voyez l'asymétrie — elle est parfaite. Le propriétaire qui n'a pas lu le PLU risque la nullité de son bail ; celui qui loue à l'encontre de la servitude s'expose à une mise en demeure du maire, sous astreinte de mille euros par jour plafonnée à cent mille. L'État qui a créé l'obligation, décentralisé son déclenchement dans neuf mille trois cent seize règlements communaux et n'a publié aucun recensement, lui, ne risque rien. Il a fait son travail : il a imprimé la case. Je cherche l'équivalent chez nous, de l'autre côté de la frontière. Je ne le trouve pas.

Notez au passage que le reste du décret est un théâtre d'ombres. La clause résolutoire pour troubles de voisinage ? Déjà permise par la loi du 27 juillet 2023, simplement recopiée dans le formulaire, et toujours soumise au juge. Rien de nouveau, sinon la mise en page. Le vrai danger n'est jamais celui qu'on annonce en gros titre ; il est dans la ligne qui commence par le cas échéant.

Compagnons d'absurdistan, une question avant de refermer. Quand l'obligation est écrite à Paris, sa condition de déclenchement dans neuf mille trois cent seize règlements locaux, et sa sanction dans un troisième code, le devoir du citoyen n'est plus d'obéir à la loi : c'est de la deviner. Qu'obtient-on d'un pays où le droit se devine ?

On obtient des gens qui ne louent plus.