Je suis un acteur et un observateur de l’immobilier sur le territoire français. Je vois et je découvre tous les jours des pratiques, des décisions, des points de vue qui m’étonnent. J’aurais pu employer un autre verbe, mais je suis un garçon poli.
Voici ce que j’ai vu :
Nous constatons souvent les mêmes effets d’une politique que l’on qualifiera pudiquement de perfectible dans les villes attractives où les flux migratoires sont positifs : il faut tout d’abord préciser que toutes les villes de France ne sont pas logées à la même enseigne; en effet, seules les villes où il y a de l’immigration sont concernées, pas celles où il y a de l’émigration. Dit différemment, on ne se pose pas les mêmes questions à Nantes et à Charleville-Mézières et donc, les besoins en logements ne sont pas du tout les mêmes sur le territoire et n’appellent donc pas les mêmes politiques.
Dans les villes où il y a un apport positif flagrant (par exemple : Nantes), on peut remarquer que ces phénomènes ne datent pas d’hier (plus de 20 ans) et ne vont pas s’arrêter comme ça (on pourra détailler pourquoi); pourtant, tout ce que la ville compte de décideurs ne cesse de pousser les hauts cris relativement aux difficultés à se loger, et on se permettra de s’en étonner.
Les maires et l’immobilier : ce que j’ai vu…
Afin de gérer une crise potentielle de logements, que font les maires ? et bien ils ne font évidemment pas ce qu’il faudrait faire.
Petite description critique en 8 points.
Point n°1 : décider tout d’abord (et proclamer urbi et orbi que c’est la seule voie de salut) que la gestion de la crise va être faite par la puissance publique.
On créé donc des ZAC (Zones d’Aménagement Concerté), gérées par des SEM d’aménagement (la voix de leur maître) afin d’y faire éclore divers projets immobiliers. Les établissements parapublics en charge de la gestion de ces ZAC n’aiment pas le travail bâclé et ne souhaitent surtout pas se précipiter, au risque de mal travailler. Elles vont donc mettre
une éternitéun temps certain à délimiter un périmètre, concerter, arrêter ce que l’on veut y faire, consulter des architectes et cabinets d’aménagements, concerter, procéder à des arbitrages, gérer les égos des différents élus d’une agglomération, concerter, et lancer des appels à candidatures. De cette façon, on fait sortir des projets en 10 ans environ, là où des acteurs privés agissant en diffus sont systématiquement plus efficaces (environ 3 fois moins de temps) et sensiblement moins chers.
Point n°2 : régenter le mode de logement des Français.
Schématiquement, jusqu’à 30 ans on a envie de vivre en ville et de profiter des possibilités de sortie que cela offre ; puis l’on fonde une famille et l’on a envie d’offrir, à tort ou à raison, une maison avec un jardin à ses enfants et on s’éloigne donc du cœur de ville pour gagner les zones résidentielles ; enfin, lorsque les vieux jours arrivent on souhaite bénéficier du confort de centre-ville où l’on fait ses courses à pieds et où l’on est à proximité des capacités médicales. Ceci n’est bien sûr pas une règle absolue mais la description d’un mode de vie très courant.
Pourtant, cela ne convient pas à beaucoup d’élus qui veulent à tout prix « faire revenir les familles en ville » ; ils vont donc exiger des promoteurs immobiliers qu’ils aient une programmation de leurs projets particulièrement généreuse en grandes surfaces, F4/F5/F6. On a beau leur expliquer que ce n’est pas la demande du marché, que l’on pourra toujours regrouper un F2 et un F3 pour en faire un F5, rien n’y fait. Jusqu’à ce que les désirs de modélisation sociale se fassent rattraper par la réalité.
Point n°3 : faire peser des contraintes débiles étonnantes de logement social
Dans une grande ville de l’Ouest, la maire a déclaré l’année dernière que les nouvelles constructions devaient être composées à 60% de social.
En effet, il faut savoir que le logement social en France est régi par des règles
iniquesbien particulières : ce sont les pouvoirs publics qui décident du taux de logements sociaux dans les nouveaux programmes et du prix, sensiblement plus bas que le marché, auquel les gentils bailleurs sociaux vont acheter au méchant promoteur. Ceci a donc pour effet de dissuader les acteurs privés de construire, de renchérir d’autant le cout du foncier et des logements pour les acquéreurs non-sociaux et de permettre aux bailleurs sociaux de se constituer un patrimoine immobilier de premier ordre à vil prix.
Point n°4 : concentrer tous les acteurs publics d’une agglomération (et en France Dieu sait que ça fait du monde !) en centre-ville
Lorsque l’on regarde la carte de n’importe quelle agglomération et que l’on y repère l’emprise des acteurs publics et parapublics, à savoir hôtel de ville et services associés, services techniques, hôtel d’agglomération (on y rajoutera bien sûr hôtel de département et de région), bureaux des SEM diverses & variées, hôpital (etc.), mais aussi préfecture et tous les services de l’Etat, on constate que cette emprise est a) énorme et b) quasiment toujours en centre-ville.
Si l’on comprend aisément que la mairie soit au centre-ville, on peut s’étonner que, par exemple, les services de l’archéologie départementale ou les archives municipales soient situées sur des emprises foncières de premier choix en cœur de ville. Ceci a bien évidemment pour effet de rejeter les logements vers l’extérieur de ville et de faire monter les prix du foncier en ville. Cela a aussi pour effet d’emboliser les centres-villes puisque pour la sollicitation de tout rendez-vous, il faut se rendre en centre-ville
Point n°5 : ne pas libérer de foncier maîtrisé par les acteurs publics sur leur territoire (sur la base du on ne sait jamais ça peut servir)
Ce sont dans toutes les villes que des surfaces très importantes (qui vont d’anciennes casernes à des anciens services techniques, en passant par des friches sncf, etc.) sont conservées en l’état, souvent mauvais, mais sans jamais rien y faire, pendant des années, voire des dizaines d’années, stérilisant ainsi toute possibilité de logement dans ces endroits.
Point n°6 : ne pas appliquer la loi sur les délais de délivrance des autorisations :
Une demande de permis de construire doit être « répondue » en 3 mois maximum (à condition bien sûr d’être complète et de ne pas nécessiter d’avis de l’architecte des bâtiments de France auquel cas les délais sont doublés). Pourtant, il est très courant que ces délais ne soient pas respectés, et de beaucoup. On voit ainsi des agglomérations mettre jusqu’à 8 mois pour répondre… Les défenseurs de la loi s’insurgeront en disant qu’il faut en ce cas attaquer au tribunal administratif avec de grandes chances de gagner. C’est sans doute vrai. Aucun promoteur immobilier ne s’étant amusé à essayer tant il est certain que ce serait le dernier permis de construire accordé.
Point n°7 : limiter la hauteur des constructions.
Je ne parlerai pas ici de la volonté somme toute assez légitime de ne pas construire des barres dans le plus pur style soviétique de la grande époque ou des tours de 50 étages « à l’américaine » dans des environnements de centre-ville français. Non. Je parle ici des environnements historiquement construits (au XIXème, par exemple) avec 5 voire 6 niveaux qui font depuis longue date partie de notre paysage urbain et où pourtant, aujourd’hui les services de l’aménagement urbain vous disent « R+3 maximum ».
Point n°8 : cherry on the cake, refuser/dissuader les demandes de permis de construire en période pré-électorale
Étonnamment, beaucoup de mairies dissuadent de déposer un permis depuis 6 mois environ et jusqu’au mois de mars 2020. Les plus hardis ont essuyé des refus pour des motifs qu’ils ne voient jamais (mauvaise inclusion dans le quartier, qualité architecturale insuffisante, etc.) mais qui ne trompent personne. Tout bon maire ou tout bon adjoint/responsable à l’urbanisme se défendra bien sûr fortement de telles pratiques pas très civiques. Et pourtant, c’est une règle très répandue, qui bien sûr ne fait que repousser de plus d’un an des problèmes de logement qui s’accumulent pourtant depuis longtemps.
Bref, sans beaucoup développer, nous observons que beaucoup de facteurs clefs de succès sont réunis pour rendre le logement plus rare et donc, plus cher dans les agglomérations.
