Immobilier à Paris : la faillite d'un marché asphyxié par la régulation

La capitale n’est plus l’eldorado immobilier. Entre moins-values, blocage des secundo-accédants et désaffection post-Covid, le marché parisien reste grippé.À Paris, plus d’un vendeur sur cinq revend aujourd’hui à perte.

Une étude réalisée par les experts data de SeLoger a révélé que le marché immobilier peine à démarrer. D’habitude, le printemps est la période de reprise des activités. Mais il semble que les vendeurs, notamment les secundo-accédants, font face à un problème. Le prix de l’immobilier dans la capitale française n’a pas bougé. La hausse reste faible. Certains propriétaires réalisent  même une vente à perte. Découvrez pourquoi.

Une reprise peu dynamique

Le marché de l'immobilier peine à redémarrer à Paris. Le résultat du mois d’avril était tout simplement décevant et au mois de mai, le rebond espéré n’a pas eu lieu. Au retour des beaux jours, la situation n’a pas beaucoup changé. Les prix immobiliers n’ont pas augmenté que de 0,1% à l’échelle nationale. A Paris, la hausse se situe à 1,4%.

Certes, le résultat est positif, si on tient compte du recul de 0,2% enregistré à la même période l’année dernière. Toutefois, il n’y a pas de quoi se réjouir. Pour rappel, les prix avaient augmenté de 35% entre 2015 et 2020. C’était la période faste pour les investisseurs immobiliers. En 2015, le patrimoine immobilier net d’un primo-accédant qui possède un deux-pièces passait de 50.000 € à 235.000 € en 5 ans.

Cette reprise timide des activités pénalise de nombreux vendeurs, notamment les secundo-accédants désireux de réaliser un projet d’achat-revente. ces propriétaires qui comptaient sur la plus-value de leur premier bien pour financer un logement plus grand. Leur capital, souvent durement acquis, s'évapore, les condamnant à la stagnation.

Ceux qui voulaient vendre un deux-pièces acheté en 2020 pour acheter plus grand se retrouvent piégés : leur patrimoine net fond, parfois en dessous de leur apport initial. Exemple : un acquéreur de 2020 subit une perte de 5 %, soit un capital de 47 500 € au lieu des 90 000 € nécessaires pour un trois-pièces. Les secundo-accédants deviennent des « locataires de fait », incapables de progresser dans l’échelle résidentielle.

Les causes de cette perte de valeur

Pendant des années, l'immobilier parisien était perçu comme une valeur refuge inébranlable, une promesse de plus-value éternelle. Cette illusion reposait sur un cocktail explosif : des taux d'intérêt artificiellement bas, incitant à l'endettement massif, et une rareté de l'offre entretenue par des politiques urbaines restrictives.

La crise du Covid a révélé l’absurdité de payer 12 000 € le mètre carré pour vivre dans 40 m² sans balcon. Le télétravail a offert une alternative : s’installer en province ou en grande couronne, gagner en espace et en qualité de vie. Paris est une ville surdensifiée, surréglementée et insupportable pour ceux qui aspirent à la liberté de mouvement et à une meilleure qualité de vie.

L’État a sa part de responsabilité. Les raisons sont claires :

• La fiscalité punitive : taxes foncières, droits de mutation, et plus-values imposées à outrance. En dopant artificiellement la demande par des dispositifs comme le Pinel ou le PTZ, il a entretenu la bulle.
• Les normes énergétiques et réglementaires : chaque nouvelle directive ajoute un coût supplémentaire, rendant la rénovation prohibitive et la revente difficile. Les contraintes réglementaires (DPE, normes énergétiques) alourdissent les coûts et dissuadent les investisseurs.
• Le contrôle des loyers : en cherchant à "protéger" le locataire, on décourage l'investissement, on assèche l'offre et on crée une pénurie qui pénalise tout le monde.

Le signal est clair : l'immobilier n'est plus un investissement sûr à Paris. Les capitaux fuient la capitale pour des régions où la liberté est plus grande et les taxes moins nombreuses. Le mythe de la pierre parisienne est mort, et ce sont les politiques de l'État qui l'ont assassiné.

Le marché ne se libérera qu’à une condition : laisser jouer la loi de l’offre et de la demande. Cela passe par une libéralisation du foncier, un allègement fiscal et un retrait progressif de l’État qui fausse les signaux du marché.